房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的問題研究

房地產(chǎn)行業(yè)是實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐行業(yè)之一。目前的房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)的經(jīng)營，房地產(chǎn)中介，物業(yè)管理和其他的房地產(chǎn)活動，它是經(jīng)濟(jì)活動中重要的環(huán)節(jié)。如何準(zhǔn)確的衡量房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，更好的為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供數(shù)據(jù)的支撐，為管理者制定經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考，是當(dāng)前需要解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算核算，最根本要求是精準(zhǔn)核算各個環(huán)節(jié)的成本。成本核算可以推進(jìn)企業(yè)更好的穩(wěn)定發(fā)展，同時為房地產(chǎn)企業(yè)的定價提供參考依據(jù)。最重要的是能給房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢奠定相應(yīng)的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)未來良好的發(fā)展做出鋪墊。

1  房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點(diǎn)

1.1  收入成本結(jié)存不一

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前期的開發(fā)建設(shè)，后期的預(yù)售，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的收入只能作為預(yù)收賬款。而開發(fā)建設(shè)中的成本則列為開發(fā)成本，在項目完工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。實際房地產(chǎn)銷售中，如果房地產(chǎn)要確認(rèn)收入，則必須確認(rèn)風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給對方。某一類型的收入則不能確認(rèn)，如開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行一系列的售后回租或售后回購等一系列獲得固定報酬的投資行為，在這種情況下，房地產(chǎn)銷售企業(yè)不能及時的確認(rèn)為房地產(chǎn)的收入。

1.2  銷售核算和自營核算

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，有一部分會留作自用或者投資性房地產(chǎn)。這一類自營核算和銷售預(yù)算需要單獨(dú)的進(jìn)行計量。在實際房地產(chǎn)會計核算中會存在銷售核算和資源核算并存的現(xiàn)象，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)既有銷售物業(yè)又有自持物業(yè)，需要房地產(chǎn)企業(yè)在核算中進(jìn)行精準(zhǔn)的區(qū)分。

1.3  房地產(chǎn)企業(yè)有大量的借款費(fèi)用存在

任何一個房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的投入量大，開發(fā)周期長是資金密集型的企業(yè)代表。房地產(chǎn)企業(yè)在項目的前期都需要投入大量的資金，通過銀行貸款或者民間借貸等進(jìn)行籌措。如何對該部分資金進(jìn)行準(zhǔn)確的計量，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要會計上進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)分和核算。

2  房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

2.1  會計制度不合理

目前我國的會計核算并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)作出特別針對性的規(guī)定，如何在會計制度上來改變房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率和質(zhì)量，是當(dāng)前沒有解決的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度往往參照其他企業(yè)進(jìn)行，因此在實際核算中無法根據(jù)行業(yè)的實際情況進(jìn)行核算。如房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入的配比，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和前期投入成本的核算，都需要詳細(xì)的制度進(jìn)行規(guī)范。

2.2  當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)收入與成本不匹配

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，前期投入較大且價值較高等，一系列因素會造成投入的資金在5年左右很難收回。因此房地產(chǎn)企業(yè)會來劃分開發(fā)性支出和資本性支出。如何區(qū)分開發(fā)性支出和資本性支出，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說并沒有準(zhǔn)確的界定。而房地產(chǎn)行業(yè)項目尚未竣工結(jié)算時，雖然也會進(jìn)行預(yù)售，但是該部分預(yù)售只能作為預(yù)收賬款，并不能確認(rèn)為收入。因此從房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境來看，在前期房地產(chǎn)行業(yè)只有成本，沒有相應(yīng)的收入。會造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本和收入不夠匹配。

2.3  房地產(chǎn)行業(yè)借款費(fèi)用的核算不夠規(guī)范

由于房地產(chǎn)行業(yè)前期投入資金大因此需要大量的銀行借款作為前期的資金來源。而這些銀行借款在后期會計處理中如何區(qū)分資本化費(fèi)用化和相關(guān)的成本周期是會計核算的一個難點(diǎn)。這些借款費(fèi)用會影響項目開發(fā)成本歸集的準(zhǔn)確性。

2.4  房地產(chǎn)行業(yè)賬簿設(shè)置不合理

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的賬簿設(shè)置過于詳細(xì)，會造成會計人員在核算過程中花費(fèi)過多的時間在登記賬戶以及賬務(wù)的處理上。由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個項目從前期研發(fā)到后期的銷售過程，成本金額較高，數(shù)量多，類型不穩(wěn)定，因此在各個環(huán)節(jié)中如何對成本進(jìn)行核算和整理，會造成會計人員的混亂，從而降低會計核算的準(zhǔn)確性，因此需要一個有效的賬戶能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算提供服務(wù)。

2.5  房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不足

由于房地產(chǎn)要保證經(jīng)營穩(wěn)定或企業(yè)形象等一系列因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對外選擇信息披露時會避重就輕。房地產(chǎn)行業(yè)對外披露信息主要有兩個方面表現(xiàn)，第一，現(xiàn)金流量信息披露不足。由于各個房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的職業(yè)水平不同，因此對于新流量認(rèn)識也不同。部分房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算人員，對于投資活動和經(jīng)營活動，現(xiàn)金流量認(rèn)識不一致。第二房地產(chǎn)行業(yè)，投資活動或開發(fā)活動中有重大經(jīng)營風(fēng)險沒有披露。由于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入和流出嚴(yán)重的不同步，因此房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)今披露中會對投資活動和經(jīng)營活動披露不全面。這些信息披露不全面，會對企業(yè)的經(jīng)營造成一定的不利影響。

3  解決房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

3.1  優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度

對于房地產(chǎn)行業(yè)必須出臺與行業(yè)有關(guān)的會計制度核算。通過相關(guān)的制度來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)正常優(yōu)良的發(fā)展。對一系列不合理的制度進(jìn)行改革，保證會計核算工作的效率和質(zhì)量。如對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算，收入核算，利潤核算，都應(yīng)該進(jìn)行明確的制度規(guī)定。在房地產(chǎn)行業(yè)某個開發(fā)階段如何確認(rèn)收入，如何確認(rèn)成本，也應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的制度來進(jìn)行說明。這樣能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實事求是的來確認(rèn)收入和成本。

3.2  做好房地產(chǎn)行業(yè)收入成本的匹配工作

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)周期長，資金投入大。因此對于房地產(chǎn)行業(yè)的收入和成本匹配性就顯得特別重要。如果一個房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)具備使用條件，但是相關(guān)配套設(shè)施尚未完成，已出售開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按照實際的成本計算，并應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)除去物業(yè)外的相應(yīng)成本，讓相關(guān)的收入和成本進(jìn)行一定程度的匹配。在項目真正完工結(jié)算驗收時，可以調(diào)整相應(yīng)的配套建設(shè)費(fèi)用，以確保銷售和未受相關(guān)成本分?jǐn)偟暮侠硇裕瑴?zhǔn)確性以及一致性。

3.3  準(zhǔn)確計量房地產(chǎn)行業(yè)借款費(fèi)用的核算

利用一些輔助工具輔助數(shù)據(jù)來對房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)利用資金借款進(jìn)行統(tǒng)計。最終來確定房地產(chǎn)行業(yè)成本核算和借款費(fèi)用之間的關(guān)系。通過各個環(huán)節(jié)的記錄來準(zhǔn)確的計量，借款費(fèi)用在各個環(huán)節(jié)的投入最終歸集到各個環(huán)節(jié)的成本上來。這樣能夠保證借款費(fèi)用的合理成本化，避免出現(xiàn)成本歸集不清的現(xiàn)象。對于借款費(fèi)用要進(jìn)行專門的管理，定期的符合借款費(fèi)用的使用狀況以及借款費(fèi)用的利息歸集狀況，這樣能夠更好地讓借款費(fèi)用資本化和費(fèi)用化進(jìn)行區(qū)分，對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算有更好地促進(jìn)作用。

3.4  合理設(shè)置賬目合理設(shè)置賬目

我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計賬簿設(shè)置，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況進(jìn)行歸類和設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)會計賬戶要進(jìn)行分類設(shè)置，如將具體的支出歸類到每一個類別中，善于合并小數(shù)額的費(fèi)用同時，為房地產(chǎn)后期的結(jié)算提供相應(yīng)的方便。這樣的賬戶可以提高會計人員的核算效率，為全過程階段的會計核算提供便利。同時房地產(chǎn)行業(yè)會計賬簿，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工期劃分為幾個階段，來依次進(jìn)行成本的核算。由于房地產(chǎn)行業(yè)中成本支出較為明細(xì)，需要一些明細(xì)的支撐表格，但是匯總表格中應(yīng)當(dāng)更為高效簡便，確定不能遺漏相應(yīng)的成本項目。

3.5  增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息披露的透明度

房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，實際上對其他經(jīng)營者或政府部門或潛在投資者都會有一定的影響。因此房地產(chǎn)應(yīng)該對信息披露更加的透明公正。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算更加的精準(zhǔn)。要提升房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，必須加強(qiáng)兩方面的信息，第一，更加透明的披露房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲備糧。土地儲備量可以看出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的方向標(biāo)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來的基本狀況。第二重視房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量的披露。房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)未來發(fā)展的根本基礎(chǔ)和必要保障。只有良好的健康的現(xiàn)金流才能保障，企業(yè)具有更好的償債能力，經(jīng)營能力和資金周轉(zhuǎn)能力。通過現(xiàn)金流量披露，更好的反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)營開發(fā)狀況。

4  結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要支撐之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，因此需要我們共同完善該行業(yè)的會計核算制度，優(yōu)化相關(guān)的會計核算方法。減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，為房地產(chǎn)行業(yè)更快良好的發(fā)展提供必要的保障。房地產(chǎn)行業(yè)會計核算完善以后，才能更好的進(jìn)行相關(guān)的信息披露，才能為利益相關(guān)者提供更健全具有價值參考的信息。只有全社會共同努力來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康的發(fā)展，進(jìn)而讓該行業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出更重要的支撐和促進(jìn)作用。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://xwlcp.cn/w/qk/21223.html