淺談城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

在我國(guó)當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)以及科技不斷發(fā)展的過程中，城市化進(jìn)程也實(shí)現(xiàn)了不斷的加快。隨著城市居民數(shù)量的不斷增加，對(duì)于城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理而言，也就有著越來越多的問題存在。因此城市的住宅小區(qū)物業(yè)中心以及居民之間也就存在著越來越多的矛盾。為了使得這樣的問題得到有效的解決，使得矛盾可以得到進(jìn)一步的化解，應(yīng)該采取有效的對(duì)策加以應(yīng)對(duì)。

1  城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題研究

1.1  物業(yè)公司因?yàn)樽陨淼睦鎿p害業(yè)主的利益

雖然現(xiàn)在的很多住宅小區(qū)都進(jìn)行了業(yè)委會(huì)的建立，但是卻并沒有起到有效的作用。業(yè)委會(huì)原本就是對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督的機(jī)構(gòu)，但是因?yàn)橹蛔⒅刈陨淼睦?，很多的業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間勾結(jié)。因此這樣就使得物業(yè)公司的管理變得十分混亂，有著嚴(yán)重的自由化趨勢(shì)。在很多的住宅小區(qū)中，物業(yè)公司私自對(duì)公共的場(chǎng)所進(jìn)行占用，對(duì)小區(qū)之中的土地進(jìn)行違章出租，很多物業(yè)公司因?yàn)槭杖×松碳业暮锰帋椭湓谧≌^(qū)之中進(jìn)行宣傳。這樣就使得居民自身的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重的不利影響。

1.2  開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題冷淡面對(duì)

因?yàn)槲飿I(yè)公司在與開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)過程中一直處在不利的地位，這就導(dǎo)致很多物業(yè)公司的存活依賴于開發(fā)商。如果開發(fā)商自己對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行承擔(dān)，就會(huì)使得物業(yè)公司無法存活。因此很多的開發(fā)商因?yàn)樽非笞陨斫?jīng)濟(jì)利益的節(jié)約，對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)問題并不加以重視，因此這就導(dǎo)致住宅小區(qū)的物業(yè)管理十分混亂。同時(shí)，在最近的幾年里，由于房地產(chǎn)發(fā)展的情況十分良好，因此開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的問題也就沒有足夠的精力去注重，這也導(dǎo)致住宅小區(qū)的物業(yè)管理出現(xiàn)很多的問題。

1.3  開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)的不合理規(guī)劃

就當(dāng)前的很多城市住宅小區(qū)而言，都普遍存在著規(guī)劃不合理的問題，這也是造成居民不滿情緒的主要根源之一。有的住宅小區(qū)沒有足夠的停車位，或者對(duì)車位的位置沒有進(jìn)行合理設(shè)置，或者是沒有進(jìn)行公共場(chǎng)所的設(shè)置等，這樣的不合理規(guī)劃都容易造成居民以及物業(yè)之間的矛盾。因此，開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃的不合理，也使得物業(yè)管理的難度被進(jìn)一步加大，因此在后期的物業(yè)管理過程中就會(huì)與居民之間產(chǎn)生不斷的糾紛。

1.4  居民普遍拖欠物業(yè)費(fèi)以及水電費(fèi)的情況

在目前城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，一種最為普遍的現(xiàn)象就是居民對(duì)物業(yè)費(fèi)以及水電費(fèi)的拖欠。因?yàn)樵诋?dāng)今不斷加快的城市化進(jìn)程之中，很多的名村居民也開始盲目地在城市里購(gòu)房，一戶多處房產(chǎn)的情況就越來越多，在很多的情況之下，由于在一處住房沒有較長(zhǎng)的居住時(shí)間，使得物業(yè)公司對(duì)相關(guān)費(fèi)用的管理也就變得十分困難。在小區(qū)的水電自能行實(shí)現(xiàn)以后，這樣的情況才實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的改變。但是因?yàn)橐恍﹤鹘y(tǒng)的觀念影響，使得一些人對(duì)物業(yè)費(fèi)并沒有足夠的認(rèn)識(shí)，覺得只有享受了物業(yè)的服務(wù)才應(yīng)該進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的繳納，對(duì)自己沒有居住的房子或者居住時(shí)間較短的房子就不交物業(yè)費(fèi)，因此這就使得物業(yè)管理的質(zhì)量很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提升。

1.5  物業(yè)公司在市場(chǎng)化運(yùn)作方面沒有良好實(shí)現(xiàn)

目前的很多物業(yè)公司都屬于魚龍混雜的狀態(tài)，不少的物業(yè)公司都是依靠自身的關(guān)系才拿到了很多的項(xiàng)目，但是因?yàn)樗麄儍H僅注重眼前的一些利益，對(duì)于住戶的億元就不會(huì)進(jìn)行充分的考慮。因此這樣的物業(yè)公司在進(jìn)行管理的過程中也不會(huì)給居民提供良好的服務(wù)，僅僅使得住宅小區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)得以維持就好，這與當(dāng)今很多物業(yè)公司市場(chǎng)的混亂有著直接的關(guān)系。因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)在物業(yè)公司以及開發(fā)商的手中掌握，所以沒有一定的話語權(quán)，因此就使得小區(qū)的物業(yè)很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提升。究其原因，這樣的情況開始因?yàn)槲飿I(yè)管理并沒有良好的實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，因此才使得物業(yè)管理有著諸多問題的存在。 

2  城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決的對(duì)策分析

上文中提到的很多物業(yè)管理存在的問題，都是因?yàn)槲飿I(yè)管理沒有較為完善的管理制度。因此要想使得物業(yè)管理的質(zhì)量得到進(jìn)一步的提升，首先應(yīng)該做到的就是對(duì)管理的制度進(jìn)行進(jìn)一步的建立以及完善。這樣才可以使得對(duì)城市住宅小區(qū)的管理可以從制度開始，因此，本文對(duì)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量提升提出了幾點(diǎn)解決的策略。

2.1  對(duì)信用制度進(jìn)行建立并實(shí)現(xiàn)全部的聯(lián)網(wǎng)

就目前我國(guó)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理而言，在物業(yè)公司的收費(fèi)方面依舊很困難，其主要的原因是居民物業(yè)費(fèi)用的拖欠，對(duì)于這樣的情況，物業(yè)公司也沒有較為有效的措施加以解決，使得欠繳物業(yè)費(fèi)的居民有恃無恐。對(duì)于這樣的情況，物業(yè)公司僅僅可以采用司法程序進(jìn)行解決，但是就我國(guó)目前的司法而言，對(duì)于這一方面的問題還沒有較為完善的規(guī)章制度來進(jìn)行處理，因此這樣的問題就得不到司法部門的有效解決。因此應(yīng)該進(jìn)行信用制度的建立以及進(jìn)一步的完善，使得物業(yè)費(fèi)用的管理與我國(guó)的銀行以及其它的行業(yè)之間形成有效的關(guān)聯(lián)。一旦居民出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用的欠繳以及拖欠狀況，就會(huì)對(duì)其檔案進(jìn)行不良記錄，使其房貸等均受到不利影響，同時(shí)也可以將物業(yè)信用作為居民求職以及升職的衡量標(biāo)準(zhǔn)。通過進(jìn)行這樣的信用制度的建立以及進(jìn)一步的完善，可以使得城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提高，同時(shí)對(duì)于其它的行業(yè)也將起到一定的有利作用。

2.2  加強(qiáng)開發(fā)商與物業(yè)公司交接

開發(fā)商對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的不重視，在很大程度上影響到了住宅小區(qū)物業(yè)管理水平。在這一過程中，提升開發(fā)商物業(yè)管理水平，要注重加強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，注重采取獎(jiǎng)罰分明的制度措施，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作予以高度重視，并且在實(shí)際工作過程中，加強(qiáng)管理，切實(shí)提升小區(qū)物業(yè)管理水平。在具體操作過程中，開發(fā)商管理層要對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作予以高度重視，加強(qiáng)開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)性。物業(yè)公司要積極與開發(fā)商取得聯(lián)系，二者就物業(yè)管理利益做好分配，使開發(fā)商在物業(yè)管理過程中能夠有利可圖，對(duì)物業(yè)管理工作予以重視，從而提升物業(yè)管理水平。在提升開發(fā)商物業(yè)管理重視度過程中，要注重對(duì)開發(fā)商與物業(yè)公司的交接制度，通過有效交接，避免遺留問題。開發(fā)商是小區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)者，在這一過程中，物業(yè)公司在與開發(fā)商進(jìn)行交接過程中，要對(duì)工程質(zhì)量做好檢測(cè)工作，避免由于質(zhì)量問題，將開發(fā)商與居民的矛盾轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司，給物業(yè)公司管理帶來不利影響。在開發(fā)商與物業(yè)公司交接過程中，要注重制定完善的交接制度，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理過程中，由開發(fā)商設(shè)置的物業(yè)進(jìn)行管理，實(shí)行開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)機(jī)制，通過這一方式，使開發(fā)商明確自身承擔(dān)的職責(zé)。這樣一來，開發(fā)商對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的冷漠態(tài)度會(huì)得到根本性的轉(zhuǎn)變，可以解決開發(fā)商遺留問題。此外，在規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)公司交接制度過程中，要注重對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行公開化，對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)費(fèi)用、收入使用情況進(jìn)行公開，使居民了解到具體情況。同時(shí)，注重發(fā)揮小區(qū)居民的監(jiān)督作用，能夠?qū)π^(qū)物業(yè)的管理活動(dòng)進(jìn)行全方位的監(jiān)督，在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，對(duì)問題進(jìn)行積極反饋，從而對(duì)問題進(jìn)行及時(shí)解決，以提升物業(yè)小區(qū)管理水平。

2.3  構(gòu)建完善的物業(yè)管理體系

住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，由于前期開發(fā)商對(duì)小區(qū)布置、規(guī)劃不合理，這給后期物業(yè)管理遺留了較多的問題。針對(duì)于這一情況，為了提升城市住宅小區(qū)管理質(zhì)量，要注重構(gòu)建完善的物業(yè)管理體系，對(duì)前期存在的問題和不足進(jìn)行改善，從而提升物業(yè)管理水平，滿足城市居民的需要。在構(gòu)建完善的物業(yè)管理體系過程中，要注重對(duì)小區(qū)服務(wù)進(jìn)行完善，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全面覆蓋，對(duì)小區(qū)管理中存在的問題和不足予以發(fā)現(xiàn)，從而做好針對(duì)性的解決。

2.4  加強(qiáng)制度管理建設(shè)

在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，加強(qiáng)制度管理，對(duì)一些欠繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的居民采取強(qiáng)制性的管理，杜絕這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證物業(yè)費(fèi)按時(shí)的收繳，對(duì)于增強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平來說，具有十分重要的意義。在這一過程中，物業(yè)管理要注重采取獎(jiǎng)罰分明的管理制度，在物業(yè)費(fèi)繳納過程中，對(duì)一些按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的居民予以一定的獎(jiǎng)勵(lì)，如獎(jiǎng)勵(lì)一袋洗衣粉或是其他生活用品，調(diào)動(dòng)居民繳納物業(yè)費(fèi)的積極性和主動(dòng)性。對(duì)一些拖欠、拒不繳納物業(yè)費(fèi)的用戶予以上門征收，并繳納一定的滯納金。對(duì)拒不繳納的用戶，可以進(jìn)一步采取強(qiáng)制性措施，或是動(dòng)用法律進(jìn)行處理。

2.5  注重把握行政管理與物業(yè)管理的職能

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作開展過程中，并沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，這導(dǎo)致物業(yè)公司管理水平和管理效率較低，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)注度不足。對(duì)此，物業(yè)管理過程中，要注重對(duì)行政管理和物業(yè)管理的職能做好把握，注重加強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作，加強(qiáng)行政管理與物業(yè)管理的職能差異，更多傾向于市場(chǎng)化管理、運(yùn)作，提升管理的效率、效能，以提升城市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平和管理質(zhì)量。

3  結(jié)語

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作開展過程中，要注重把握現(xiàn)階段物業(yè)管理中存在的效率低下、質(zhì)量不足、居民物業(yè)費(fèi)拖欠、物業(yè)服務(wù)水平不高等一系列問題。在對(duì)物業(yè)管理問題改善過程中，要加強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作，區(qū)別行政管理與物業(yè)管理的職能差異，加強(qiáng)物業(yè)管理體系構(gòu)建，以提升物業(yè)管理水平。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://xwlcp.cn/w/qk/21223.html