層次分析法在房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的應(yīng)用——以CF房地產(chǎn)上市公司為例

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額為102580.61億元，占同期GDP的13.79%，由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用是非常重要的，它的穩(wěn)定直接影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金回收周期較長，單靠自身的資金積累無法滿足大量的資金需求，通過外部融資渠道籌集足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)快速健康發(fā)展的保證。但由于房地產(chǎn)金融市場發(fā)展尚不夠完善、房地產(chǎn)行業(yè)限制、國家宏觀調(diào)控政策等多種原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)部積累不足、資產(chǎn)負(fù)債率過高、融資來源單一等融資結(jié)構(gòu)問題，基于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，探討層次分析法在房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的應(yīng)用，確定合理的融資結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本文以CF房地產(chǎn)上市公司為樣本，分析其融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，利用層次分析法構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，并對優(yōu)化結(jié)果進行對比評價。希望能以此實證應(yīng)用研究，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供參考，從而實現(xiàn)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

1 CF房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

從表1的數(shù)據(jù)中，看出CF房地產(chǎn)公司近五年自有資金比例為7.72%，而美國、德國、加拿大等一些發(fā)達(dá)國家的上市公司的融資比例中，內(nèi)部資金比重均在30%-50%之間。由此可見，CF內(nèi)部資金供給能力嚴(yán)重不足。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)企業(yè)近10年平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.43%，CF公司近五年平均資產(chǎn)負(fù)債率為84.68%，看出CF公司的資產(chǎn)負(fù)債率嚴(yán)重偏高。在表1的數(shù)據(jù)中，CF公司的銀行貸款平均比重為23%，占比不算高，但是商業(yè)信用的平均比重為57.97%，商業(yè)信用主要是預(yù)收款項、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)，而預(yù)收款項是購房者支付的商品房的預(yù)售款項，大部分購房者通過銀行按揭貸款買房，因此預(yù)收款項大部分是來自于銀行的信貸資金，應(yīng)付賬款主要是施工方工程款墊資，施工方工程款絕大部分也是銀行信貸資金，如此算來，CF公司商業(yè)信用資金中約60%以上的資金是銀行的信貸資金，由此看出CF公司對銀行信貸資金的過度依賴，極易帶來嚴(yán)重的后果。從表1的數(shù)據(jù)看出，CF公司的融資排序為：商業(yè)信用、銀行貸款、自有資金、股權(quán)融資、債券融資。

表1 2012-2016年CF房地產(chǎn)公司的融資構(gòu)成情況分析表

從以上分析中可以看出，CF公司的融資結(jié)構(gòu)主要存在以下問題：1）內(nèi)部資金供給能力不足，資產(chǎn)負(fù)債率過高；2）過度依賴銀行信貸資金；3）融資比重失衡。為緩解CF公司以上融資問題，本文立足于CF公司現(xiàn)有的融資方式，利用層次分析法來構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)模型，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

2 層次分析法在CF公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的應(yīng)用

2.1 層次分析法的含義

層次分析法(簡稱AHP)是將一個復(fù)雜的問題按與決策有關(guān)的元素逐層分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，形成一個層次結(jié)構(gòu)，以此來簡化分析問題的難度，并在此基礎(chǔ)上加以綜合，給出復(fù)雜問題的求解結(jié)果^[1]。

2.2 構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)圖

根據(jù)CF房地產(chǎn)公司融資評價原則和目標(biāo)，將其層次結(jié)構(gòu)模型劃分為三個層次：目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層，目標(biāo)層為制定合理的融資結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)則層為影響融資結(jié)構(gòu)的四個主要原則：為融資成本、融資風(fēng)險、資金可獲得性和控制權(quán)，方案層確定為：自有資金、股權(quán)融資、銀行貸款、商業(yè)信用和債權(quán)融資。CF公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)圖如圖1所示：

圖1 CF公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)圖

2.3 構(gòu)造兩兩判斷矩陣及權(quán)重計算

通過設(shè)計九級標(biāo)度調(diào)查表，邀請行業(yè)專家，通過打分賦值的方法分別對指標(biāo)的重要程度進行打分，然后對打分結(jié)果進行計算整理，構(gòu)造出兩兩判斷矩陣如表2-6所示。還需要對判斷矩陣進行一致性檢驗，確保決策者的思維保持一致性，因為層次分析法對最大特征根和權(quán)重的計算是建立在判斷矩陣一致性檢驗上的。當(dāng)判斷矩陣具有完全一致性時，具有唯一非零的最大特征根，其他特征根均為零。

表2合理的融資結(jié)構(gòu)的兩兩判斷矩陣（A-B）

一致性檢驗結(jié)果為：λ_max=4.1262;CI=0.0421;RI=0.9;CR=0.0467

表3 融資成本的兩兩判斷矩陣(B₁-C)

一致性檢驗結(jié)果為：λ_max=5.1574;CI=0.0393;RI=1.1;CR=0.0358

表4融資風(fēng)險的兩兩判斷矩陣(B₂-C)

一致性檢驗結(jié)果為：λ_max=5.0680;CI=0.0170;RI=1.1;CR=0.0155

表5資金可獲得性的兩兩判斷矩陣(B₃-C)

一致性檢驗結(jié)果為：λ_max=5.1846;CI=0.0462;RI=1.1;CR=0.0420

表6控制權(quán)的兩兩判斷矩陣(B₄-C)

一致性檢驗結(jié)果為：λ_max=5.0539;CI=0.0135;RI=1.1;CR=0.0123

當(dāng)判斷矩陣的時，認(rèn)為層次分析排序的結(jié)果有滿意的一致性；從以上的計算結(jié)果看出，各判斷矩陣的CR值均是小于0.1的，因此認(rèn)為以上判斷矩陣層次分析排序的結(jié)果有滿意的一致性。

2.4 層次總排序及結(jié)果分析

通過計算同一層次所有因素相對于最上層的絕對權(quán)重，進行相對重要性的排序。將所有因素從最上層到最下層，逐層進行排序，最后的總排序計算結(jié)果如表8所示：

 表8  層次總排序計算表

綜合以上各判斷矩陣的排序結(jié)果，對于合理的融資結(jié)構(gòu)這個總目標(biāo)來說，CF公司融資排序為：自有資金W₁=0.3231；商業(yè)信用W₄=0.3070；債券融資W₅=0.1355；股權(quán)融資W₂=0.1179；銀行貸款W₃=0.1166，先內(nèi)源融資，后外源融資。各種融資方式所占比重如下：自有資金32.31%，商業(yè)信用30.7%，債券融資13.35%，股權(quán)融資11.79%，銀行貸款11.66%。

3 結(jié)束語

綜上所述，利用層次分析法可以比較精確的確定房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，但是在具體的運用過程中，還需要考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況、所處的金融市場環(huán)境、國家相關(guān)經(jīng)濟政策等因素的影響，需要根據(jù)不同企業(yè)不同情況進行相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)不同時期的融資需求。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://xwlcp.cn/w/qk/21223.html