高房?jī)r(jià)原因及危害

一．高房?jī)r(jià)原因

1.08年的金融危機(jī)是造成高房?jī)r(jià)的直接原因，造成我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮、投資渠道減少。隨著其波及面的不斷擴(kuò)大，政府執(zhí)行了及時(shí)的振興計(jì)劃，促使商業(yè)銀行加快擴(kuò)大信貸規(guī)模，強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期與銀行信貸的沖擊，使得企業(yè)將投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本轉(zhuǎn)而投入股市、樓市等具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資渠道。

2.需求因素。一方面，傳統(tǒng)的需求曲線中，價(jià)格上升本應(yīng)導(dǎo)致商品需求下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)中高房?jī)r(jià)的超額利潤(rùn)使得住房的預(yù)期價(jià)格進(jìn)一步上升，從而需求不增反降。另一方面，土地資源的有限及不可再生性、我國(guó)城市化進(jìn)程的逐年加快，加上投機(jī)者囤房炒房，利用短期房?jī)r(jià)的推高牟取暴利、國(guó)外游資的大量流入等剛性需求以外的投機(jī)行為加劇了需求大于供給的現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)業(yè)短期地價(jià)、房?jī)r(jià)的非理性上漲。

3.政府與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益機(jī)制

    我國(guó)實(shí)行土地集體所有制，地方政府是中央政府制定的房地產(chǎn)政策的執(zhí)行者和監(jiān)督者。在房地產(chǎn)的利益鏈條中，土地出讓金成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，而GDP的增長(zhǎng)是領(lǐng)導(dǎo)班子政績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)之一，現(xiàn)行的土地財(cái)稅制度誘使一些政府依靠房地產(chǎn)追求GDP的短期快速增長(zhǎng)而產(chǎn)生尋租行為。地方政府在房地產(chǎn)利益上的不對(duì)稱，導(dǎo)致地方政府自覺(jué)或不自覺(jué)地向房產(chǎn)商的利益傾斜，從而不能以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向有力監(jiān)控房地產(chǎn)商行為、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

4.我國(guó)現(xiàn)行住房制度缺陷

    首先，由于我國(guó)住房保障制度的不健全，居民只能通過(guò)購(gòu)買商品房滿足需求，對(duì)居民擁有多套住房的約束機(jī)制不完善會(huì)使少數(shù)人囤積居奇，不斷抬高房?jī)r(jià)。其次，我國(guó)實(shí)施的商品房預(yù)售制度使得開(kāi)發(fā)商與發(fā)放貸款的銀行形成了利益共同體，從而使政府下調(diào)房?jī)r(jià)的決心也受到影響。另外，我國(guó)不允許自建房的建設(shè)是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商肆意抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。

二．高房?jī)r(jià)的危害 

    房地產(chǎn)高價(jià)引起的房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展，給社會(huì)各方面都帶來(lái)了許多負(fù)面影響

1.對(duì)消費(fèi)者

    由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，使得市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際的使用者。對(duì)于已經(jīng)背上房貸的購(gòu)房者，長(zhǎng)達(dá)幾十年的分期付款會(huì)給生活帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。如果房?jī)r(jià)暴跌，購(gòu)房者的資產(chǎn)也將大幅縮水，從而嚴(yán)重影響了他們的消費(fèi)能力，這進(jìn)一步會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定。

2.對(duì)商業(yè)銀行，高房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度放大。

    從日本的房地產(chǎn)泡沫的破滅到美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，都給世界經(jīng)濟(jì)造成了無(wú)法彌補(bǔ)的創(chuàng)傷。這兩次危機(jī)的共同點(diǎn)之一就是銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張。銀行融資是地產(chǎn)市場(chǎng)中幾乎所有泡沫的直接誘因，銀行信貸在房地產(chǎn)的高度集中，使得銀行體系的穩(wěn)定性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)緊密地聯(lián)系在一起。根據(jù)中國(guó)人民銀行的估計(jì)，有60%以上的房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源于銀行貸款，而目前我國(guó)的投機(jī)性購(gòu)房比重已超過(guò)國(guó)際警戒水平。由于商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中扮演的是一種助長(zhǎng)助跌的角色，一旦房?jī)r(jià)急劇下跌，貸款違約率上升，由于其缺乏流動(dòng)性，容易使銀行體系出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況惡化或出現(xiàn)支付危機(jī)，造成嚴(yán)重的后果。

3.對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)乃至金融業(yè)

    高房?jī)r(jià)高利潤(rùn)吸引了更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)，然而不是所有的企業(yè)都能獲得采購(gòu)、生產(chǎn)和管理等多方面的成本節(jié)約，這造成了一定程度上企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、社會(huì)資源利用效率的低下。另外，在利益的驅(qū)使下，不少開(kāi)發(fā)商為牟取暴利而采取的縮短工期、忽視房屋質(zhì)量、私下勾結(jié)政府官員等行為嚴(yán)重地?fù)p害了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融業(yè)的依賴性很高，反過(guò)來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題也會(huì)影響整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

4.對(duì)城市乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展

    大量資金涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致社會(huì)成本上升和生產(chǎn)要素利用率低下。對(duì)城市內(nèi)部來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)影響了城市規(guī)劃，引導(dǎo)消費(fèi)者轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)相對(duì)較低的城市邊緣區(qū)，造成上班上學(xué)的交通壓力增大。同時(shí)，城市規(guī)模的盲目擴(kuò)張?jiān)谝欢ǔ潭壬掀茐牧顺鞘械脑酗L(fēng)貌，導(dǎo)致土地利用率低下。政府不得不投入大量資金到郊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，使得政府的支出大大增加。對(duì)于城市之間，高房?jī)r(jià)加劇了城市間發(fā)展的不平衡，東部沿海發(fā)達(dá)城市憑借其活躍的房地產(chǎn)業(yè)與聚集增長(zhǎng)的人才與資金，使其發(fā)展與其他城市的差距進(jìn)一步增大。

    虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，虛擬市場(chǎng)的收益率過(guò)高會(huì)使資金大量逃離實(shí)體，一旦過(guò)熱的虛擬市場(chǎng)泡沫破裂，又會(huì)再次對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沉重的打擊。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，“十二五”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的根本性任務(wù)仍是如何促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，使增長(zhǎng)由依靠投資、出口來(lái)支持向依靠就業(yè)、人力資本來(lái)支撐轉(zhuǎn)變。而虛擬資產(chǎn)的流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)擠壓了民眾消費(fèi)，抑制了內(nèi)需，將對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型造成不小的阻礙。