和諧視野下妥善處理小產(chǎn)權房問題的對策研究

小產(chǎn)權房問題已引起人們的廣泛關注，其危害是深遠的，解決小產(chǎn)權房問題在構建和諧社會的背景下已變得刻不容緩。對小產(chǎn)權房的發(fā)展及已建小產(chǎn)權房的處置要采取不同方式，實行疏堵結合。

1.加快構建合理的農(nóng)村土地制度

小產(chǎn)權房的合法性問題之所以引起激烈討論和廣泛關注，就是因為受到宅基地使用權制度和城鄉(xiāng)二元戶籍制度的限制，它剝奪了農(nóng)民的土地使用權，侵害了農(nóng)民的財產(chǎn)收益權，阻礙了城鄉(xiāng)溝通交流，應當科學有序、穩(wěn)步構建適合我國新國情的土地制度和戶籍制度。

經(jīng)濟學中有個自由交易增進財富的原理。只有建立在雙方自愿互利基礎之上的自由交易，才能真正的改善雙方狀況，增進雙方福利。如果限制權利的交換則可能剝奪雙方互利的機會，甚至使價值連城的東西變得一文不值。從這個原理來反觀我們現(xiàn)在的小產(chǎn)權房問題。筆者認為，現(xiàn)行的土地制度和法律法規(guī)中對宅基地的限制條文明顯地約束了農(nóng)民的自主權，無法實現(xiàn)土地的真正價值。解決小產(chǎn)權房問題的根本措施之一就是加快我國的農(nóng)村土地制度的改革，明晰農(nóng)民的權責，一定程度上正常流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地，從而保護農(nóng)民根本的土地權益。

逐步改變集體土地和國有土地區(qū)別對待的做法，完善農(nóng)村土地的收益權。在依法、自愿、平等、有償?shù)那疤嵯?，土地承包?jīng)營權人可以采取多種方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權和房屋所有權。與此同時，我國現(xiàn)行的土地征收制度的不合理設計嚴重侵害了農(nóng)民的權益，也導致了小產(chǎn)權房的土地問題。因此，改革和完善我國現(xiàn)行的土地征收制度迫在眉睫，明確征地范圍，嚴禁以“國家公共利益”的名義損害農(nóng)民的利益，提高土地征收補償標準，尋求政府、開發(fā)商、農(nóng)民等相關人員的最佳利益分配結合點。

2.分類有序地處置現(xiàn)有小產(chǎn)權房

對于具體解決小產(chǎn)權房的方案，我們不能采取“一刀切”的方式，要具體情況具體分析，善于因利勢導，借鑒美國的萊維特小鎮(zhèn)，堵不如疏，使事物朝有利的方向發(fā)展。在維護現(xiàn)有法律權威性和政策連續(xù)性，注重構建社會主義和諧社會，力求公平合理原則的前提下，有步驟、有秩序、有針對性地分類處置現(xiàn)有小產(chǎn)權房。

首先，加強執(zhí)法力度及監(jiān)管措施，對未建或即將建設的小產(chǎn)權房堅決予以制止，并對違法開發(fā)商進行嚴格的處罰，以阻斷其非法建設的途徑。其次，對于已建設的具有一定規(guī)模并且符合城市規(guī)劃建設的小產(chǎn)權房予以保留，但應按照《土地管理法》的有關規(guī)定，補辦征地手續(xù)，補交土地出讓金等費用，將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，房地產(chǎn)登記部門再頒發(fā)《城市房屋所有權證》。最后，對于那些嚴重占用耕地、不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權房，應堅決予以拆除；占用耕地者必須嚴格按照有關規(guī)定進行復墾，開發(fā)商應將房款及時退還購房者；對已大量入住的小產(chǎn)權房購房者可以給予適當?shù)难a償，如貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換等。

3.建立健全住房社會保障體系

有人說，“小產(chǎn)權房處于法律的邊界狀態(tài)，就像是市場上的水貨，雖然不合法，但水貨也是貨，買了就能用，而且實惠”。為了實現(xiàn)自身利益，即使是法律禁區(qū)也難以阻擋人們突破制度的框架和阻礙去追求自身利益實現(xiàn)的步伐。小產(chǎn)權房之所以如此興盛，因為其價錢便宜才引起人們的追逐。試想，如果房地產(chǎn)市場可以正常滿足人們能承受得起的商品房時，絕大多數(shù)人不再會冒著風險購買小產(chǎn)權房了。因此，必須加大我國的住房改革力度，建立多重住房保障體系。政府可以合理規(guī)劃土地，有計劃地建造經(jīng)濟適用房和廉租房；讓更多的樓盤降低房地產(chǎn)的利潤空間，將開發(fā)商的利潤控制在合理范圍內(nèi)，減免相關的稅費，結束房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代，這樣產(chǎn)權房與小產(chǎn)權法的價格不會有太大出入。

4.完善現(xiàn)有法律法規(guī)及相關配套機制

我國集體土地管理法規(guī)的缺失導致了其流轉(zhuǎn)、宅基地、小產(chǎn)權房等問題巨大的灰色運轉(zhuǎn)空間?！锻恋毓芾矸ā窙]有建立起完整的集體土地法規(guī)體系，《物權法》回避了集體土地管理這一較為敏感的問題。尚處于法律真空狀態(tài)的小產(chǎn)權房的開發(fā)無規(guī)范可循,沒有制約的權力必將導致權力的濫用和腐敗。解決小產(chǎn)權房，讓利于民，需要完善法律條文，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。在構筑完整的土地所有制度，提高土地利用率的同時，還應加強外部機制的建設，如：為了保護耕地，實行嚴格的土地登記和管理制度；健全集體土地使用審查制度；對開發(fā)商資質(zhì)、房屋質(zhì)量及產(chǎn)權加強監(jiān)督管理等。

法律是一門定紛止爭，協(xié)調(diào)利益的藝術。任何制度都是不同利益主體多方博弈的過程,而該制度也會隨著博弈的持續(xù)進行而不斷調(diào)整。小產(chǎn)權房的誕生，盡管于法不容，但在目前社會狀態(tài)下又有其必然性，城鎮(zhèn)居民住房保障建設已是刻不容緩。小產(chǎn)權房涉及農(nóng)村宅基地使用權和我國的二元土地制度，其改革必然是要放在農(nóng)村土地制度和社會制度的整體構建中考量，是一個長期且復雜的過程，更需要在實踐中進一步探索。