探析徐州不動產登記制度的影響

房地產市場飛速發(fā)展的同時，也產生出了一系列的問題，通過不動產登記制度的實施，使房地產市場行業(yè)標準得到不斷完善。不動產登記制度是為了保障居民住房權益，維護社會和諧發(fā)展所實施的一項制度。在不動產登記制度實施進程中，江蘇徐州走在了全國前列。由此可見，對徐州不動產登記制度的影響進行研究分析，有著十分重要的現(xiàn)實意義。

1  徐州不動產登記制度的影響

1.1  不動產登記制度對徐州房地產市場價格的影響

自房地產市場價格角度而言，為人們所廣泛關注的并非不動產登記制度的實際內容及實施范圍，而是在不動產登記制度前提下房地產政策會對其做出怎樣的調整轉變。眾所周知，房地產市場價格受市場、人口、貨幣供應等因素重要影響，不動產登記制度的核心功能并非對房地產市場價格予以調控，而是促進對制度實施長遠角度的優(yōu)化完善，進而使房地產市場環(huán)境得到有效優(yōu)化，促進房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展[1]。自近年來徐州房地產市場角度而言，不動產登記制度為起征個人住房房產稅創(chuàng)造了有力的政策基礎及技術支持，并對購房居民的市場預期造成了一定的影響。所以在該方面，不動產登記制度的實施實則加大了房地產市場價格下行的壓力。不過，不動產登記制度與房地產市場價格下降并不存在直接關系，不動產登記制度旨在對房屋產權信息予以全面系統(tǒng)登記。而對于不動產登記制度對居民不動產的影響而言，主要涉及2項內容：居民老舊房子的繼承問題，在房地產市場化之前，老舊房子有著大量歷史遺留問題未得到有效解決；房地產市場供需轉變，一些持有多套房產的居民顧及房產稅推出，進而試圖對名下房產予以拋售處理。然而此類人群畢竟在少數(shù)，進而對房地產經濟的沖擊也較為有限。

1.2 不動產登記制度對徐州房地產稅實施的影響

不動產登記與信息聯(lián)網可促進對不動產數(shù)據的整理統(tǒng)計，不動產信息平臺為征收房產稅提供了全面系統(tǒng)的依據，為征收房產稅提供了有力技術依據，可促進房產稅政策的制定與實施。伴隨我國社會經濟的不斷發(fā)展，城市化發(fā)展進程逐步推進，城市人口急劇升高，土地資源縮減，房地產供需失衡，快速增長的房價使得社會大眾難以承受。如何應對高額房價，已然轉變成一項涉及民生的重要社會問題，房地產市場迫切需要得到引導與管理，而稅收則可促進從宏觀層面調控房地產市場，并推動房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

房產稅征稅對象為房屋，是依據房屋的計稅全值或者租金收入為計稅標準，向產權所有人征收的一種財產稅。于2015年3月31日實行的房產稅新政策，主要是在個人住房轉讓營業(yè)稅政策等方面發(fā)生了轉變。房產稅的作用，主要表現(xiàn)為：房產稅作為一種財產稅，可促進防范政府依賴賣土地獲得經濟收入濫用職權的現(xiàn)象，進而促進對財政結構的優(yōu)化整合；房產稅可促進收入再分配，解決貧富差距問題；房產稅可引導房地產市場理性消費，促進優(yōu)化房地產市場環(huán)境，防范投機行為，推動房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。我國注重房屋流轉稅負，而缺乏對房產保有期稅負的有效關注，房地產業(yè)稅、費、租亂象，所以起征個人住房房產稅轉變成房地產市場改革的重要著手點[2]。倘若可提高對房屋保有期征稅的有效關注，則持有多套房屋的成本將不斷升高，今后收益與成本的關系也將變得未知，更多人會在買入住房時考慮房產稅因素，防止承受過高的稅負，進而選購經濟適用的住房，由此便可一定程度上活躍二手房市場，縮減住房空置率，推動房地產市場的合理消費。

徐州打造的不動產登記信息平臺，可高效便捷地推進數(shù)據處理及信息系統(tǒng)建設，提供可靠的不動產信息，為不動產登記工作打下有力基礎。近年來，唯有新購房的居民辦理的才是不動產權證書，通過秉承不變不換原則，過去的房屋權利證書依舊有效，且不強制要求登記不動產信息或者更換新的不動產權證書，因而自換證層面而言，近年來房產交易并未受到影響。結合各房產稅試點城市地區(qū)發(fā)展情況而言，不動產登記制度對剛需的購房居民影響偏小，而對偏向投機的購房居民影響則偏大，并使存量房市場得到有效活躍。不動產登記制度是向存量房征收房地產稅的一大前提，然后需要注意的是，征收房產稅除去通過不動產登記實現(xiàn)房屋產權信息統(tǒng)計以外，還需要考慮其他諸多方面內容，諸如稅收征收力度、征稅對象、計稅依據等。

1.3  不動產登記制度對徐州房地產企業(yè)發(fā)展的影響

不動產登記制度的實施一定程度上加大了房地產市場的投資風險，放慢了房地產市場的發(fā)展腳步，房地產開發(fā)投資增速不斷下降，由此要求房地產企業(yè)要不斷改革創(chuàng)新，樹立新的投資思路、投資方向。房地產市場價格從新世紀之初開展飛速上漲，那一時期人口基數(shù)大，住房需求量高，市場前景廣闊，政府重點扶持城市基礎建設，由此為我國房地產企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好契機。然而，我國房地產企業(yè)規(guī)模普遍較小，資源來源混亂，房地產企業(yè)缺乏資金持續(xù)投入的能力，再加上未有長遠的發(fā)展規(guī)劃，因而很長一段時間產生了房地產行業(yè)迅猛發(fā)展的景象，然而行業(yè)前進并不明朗，極易引發(fā)房地產泡沫現(xiàn)象。

近年來，在徐州房地產市場中，中小戶型、商鋪店面等房地產產品較為暢銷，泉山區(qū)憑借其擁有大量此種類型的房源，因而一度出現(xiàn)房屋成交套數(shù)增多、成交面積減少的情況。中小戶型將成為未來徐州房地產開發(fā)的重點。結合對徐州居民現(xiàn)階段住房條件的調查結果顯示，100~120m2占比達到27.6%，80~100m2占比達到27.0%，60~80m2占比達到21.1%[3]。中小戶型不僅可滿足徐州居民的剛性需求，還與居民的實際經濟承受能力相符。房地產投資應當從以往的追求速度、追求數(shù)量不斷向追求質量方向轉移。提高住房質量、優(yōu)化住房配套公共基礎設施、打造節(jié)能綠色住宅，方可贏得廣大居民的青睞，確保居民健康、便利地生活。

2  完善徐州不動產登記制度的策略

新形勢下，徐州相關部門應當理清社會發(fā)展趨勢，不斷開展改革創(chuàng)新，加強對各地區(qū)成功發(fā)展經驗的學習借鑒，切實推進徐州不動產登記制度的有效完善，如何進一步促進徐州不動產登記制度的有序運行可以將下述策略作為切入點：

2.1  完善不動產登記

為了推進不動產登記制度的有效實施，一方面要提升房產管理部門的政策落實能力，另一方面還要與不動產登記相關單位開展交流互動，從而獲得不動產登記相關單位在工作上的有效配合。在不動產登記制度實施階段，需要明確登記的區(qū)域、不動產產權、開發(fā)的房地產企業(yè)等諸多信息，作為一個多部門相互協(xié)作的工作過程，唯有依托不同部門、單位的有效協(xié)作，方可逐步推進不動產登記制度的有效實施[4]。

2.2推行全新的不動產登記理念

在不動產登記時，應當結合徐州實際情況，來開展房產登記工作。例如，可引入發(fā)達國家的區(qū)域式、單元式不動產登記方法，解決登記單位人流集中問題，借助區(qū)域式、單元式登記，以有效提高不動產登記的工作效率。與此同時，為了獲得居民對不動產登記工作的有效支持，在不動產登記前應當開展好對不動產登記的相關宣傳工作，通過加大不動產登記政策宣傳力度，以提高居民對不動產登記制度所能發(fā)揮各項作用的有效認識，進而獲得廣大居民的有效認同[5]。 

2.3  優(yōu)化信息管理系統(tǒng)

伴隨徐州人口基數(shù)的不斷上升，再加上近年來房地產市場的不斷發(fā)展，購房居民越來越多，由此對信息管理系統(tǒng)提出了更為嚴格的要求。因而，應當對現(xiàn)行信息管理系統(tǒng)予以進一步優(yōu)化，引入先進的信息技術，打造安全的不動產登記數(shù)據總庫。與此同時，為了確保數(shù)據庫安全，還應當對不動產數(shù)據予以云數(shù)據備份，防范遭受不法人員入侵后的數(shù)據丟失。依托構建信息數(shù)據庫，為今后徐州房地產發(fā)展提供可靠數(shù)據支持。

2.4  健全不動產登記制度

在不動產登記制度實施過程中，依舊存在諸多未能預想到的問題，各部門應當結合實際遇到的問題，及時向上級反映情況，以便上級可結合實際情況為不動產登記制度進行針對調整，為廣大居民住房權益提供可靠保障。針對不動產登記制度實施過程中可能出現(xiàn)的腐敗情況，相關機構應當設置獨立的監(jiān)管部門，確保不動產登記制度的嚴格有效落實。

3  結語

總而言之，不動產登記制度的實施，對房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有著積極意義。因而，徐州相關部門務必要不斷鉆研研究、總結經驗，加強對徐州不動產登記制度影響的深入分析，完善不動產登記，推行全新的不動產登記理念，優(yōu)化信息管理系統(tǒng)，健全不動產登記制度，積極促進徐州不動產登記制度的有序運行。

本文來源：《城市住宅》：http://xwlcp.cn/w/kj/12544.html