關(guān)于進(jìn)一步完善我國房產(chǎn)稅制的研究-經(jīng)濟(jì)論文發(fā)表

摘要：最近不斷出臺(tái)的樓市調(diào)控新政明確提出，要盡快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并穩(wěn)步擴(kuò)大到全國，這對于調(diào)節(jié)財(cái)富分配、縮小貧富差距、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及增加地方財(cái)政收入都是非常有利的；而且還可以合理抑制住房消費(fèi)的盲目膨脹、從而抑制投機(jī)性購房。對手中持有多套住房的房產(chǎn)所有者來講，開征房產(chǎn)稅無疑是一顆“重磅炸彈”。但從現(xiàn)階段來看，我國財(cái)產(chǎn)稅收占地方稅收的比重較低，在稅制設(shè)計(jì)中也存在一些問題，其功能并未得到充分發(fā)揮。因此，完善我國的房產(chǎn)稅制就顯得尤為重要。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅　稅制改革　征稅范圍  統(tǒng)一稅負(fù)
Relating to be further improved china's property tax research【Content abstract】Recently been introduced in the property market made clear to the estate tax reform as soon as possible to engage and increased steadily to the country, this is the distribution of wealth, narrowing the gap between rich and poor, promote strategic restructuring of the economy and increase the income is very favourable ； but also reasonable housing expenditure under the blind expansion and thereby inhibit speculative. to buy a lot of flats of the property owners, that is imposed property tax is undoubtedly a bombshell. "" but from the current
【Keywords】Property tax；Tax reform；Scope of taxation；The unified tax liability
房產(chǎn)稅隸屬于財(cái)產(chǎn)稅，在我國是一個(gè)古老的稅種。采用混合性方式征收房產(chǎn)稅不但可以抑制土地房屋的投機(jī)性交易、促進(jìn)土地等稀缺資源的有效利用，還能成為地方財(cái)政收入的主要來源。房產(chǎn)稅改革的首要目的就是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制土地、房屋價(jià)格的不斷上漲，從而預(yù)防潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此可以說房產(chǎn)稅是抑制不斷上揚(yáng)的房價(jià)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要調(diào)控手段。
一、盡快改革房產(chǎn)稅的主要原因
1、抑制不斷上揚(yáng)的房價(jià)。為使人們更好的安居樂業(yè)、縮小日益加大的貧富差距、實(shí)現(xiàn)國家“居者有其屋”的目標(biāo)、維持和諧社會(huì)所需要的穩(wěn)定，所以應(yīng)盡快改革房產(chǎn)稅。目前持續(xù)上漲的樓價(jià)，從根本上制約了城鎮(zhèn)居民住房問題的解決，為此，國務(wù)院自2010年1月至今連續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，可事不如人愿，房價(jià)不降反升，原因何在？主要原因之一是房地產(chǎn)市場存在大量的投機(jī)購房者。許多人愿意運(yùn)用閑置資金甚至國內(nèi)外借款參與“炒房”、“囤房”，這些購房者并非是出于居住的需求，而是利益驅(qū)動(dòng)使然；而不斷上漲的房價(jià)又誘使原先的觀望者緊隨其后瘋狂搶購，就像多米諾骨牌一樣引起連鎖反應(yīng)，促使海內(nèi)外大量資金源源不斷涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，房價(jià)自是不斷上漲。 如此惡性循環(huán)，更加劇了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、樓價(jià)居高不下、百姓不能實(shí)現(xiàn)居者有其屋的現(xiàn)狀。
2、解決土地出讓金的問題。用于建造房屋的土地畢竟有限，為保證土地出讓金收入的不減少，實(shí)現(xiàn)地方政府的個(gè)體利益，地方政府紛紛支持房地產(chǎn)市場，從而成為加劇房地產(chǎn)市場惡性運(yùn)營的罪魁禍?zhǔn)?。有鑒于此，我們通過借鑒成熟國家市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)，最有效的控制辦法就是改革目前房產(chǎn)稅，通過擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍改變土地出讓金收入一支獨(dú)秀的狀況，而且房產(chǎn)稅還可成為地方建設(shè)和維持社會(huì)穩(wěn)定的資金來源。這樣一來，地方政府就不再只是依賴土地出讓金的收入，自然可降低房屋成本，使稅收的調(diào)控作用得到很好的發(fā)揮，既增加了財(cái)政收入，也能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性健康發(fā)展。放眼未來，房產(chǎn)稅逐步取代土地出讓金是很有可能的。
3、解決進(jìn)一步擠占耕地的問題。舉一個(gè)國外的例子：在2000的調(diào)查中，韓國總面積近10萬平方公里。近5千萬人居住面積僅占2.4%.農(nóng)耕用地和林地占 87%。與中國大為不同。我國的耕地面積在近幾年房價(jià)持續(xù)升溫的情況下呈現(xiàn)出大幅下降的態(tài)勢，這不能不引起我們的高度警惕。如果房價(jià)持續(xù)過熱，耕地面積持續(xù)減少，勢必會(huì)造成糧食減產(chǎn)，養(yǎng)不活不斷增長的本國人口；而且土地不斷的被一幢幢灰色森林取而代之，也必將使一個(gè)國家的森林覆蓋面積越來越貧乏，越來越多的灌溉變成井枯，耕地遭到沙丘蠶食，我們眼看要輸?shù)粢粓龀志脩?zhàn)。唯有盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，遏制不斷上漲的房價(jià)，才能進(jìn)而遏制不斷減少的耕地面積，力挽耕地流失的狂瀾。
二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制存在的主要問題
目前我國的房產(chǎn)稅是以房屋為征收房對象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。而現(xiàn)行的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、征收額度已均不能滿足籌集財(cái)政收入、調(diào)控房產(chǎn)管理以及當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的需求。
1、征收范圍不合理：目前房產(chǎn)稅征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，對有多套住房的人群也不征稅，廣大的農(nóng)村地區(qū)的房屋也不征稅；即使稅法已規(guī)定對出租房屋征收房產(chǎn)稅，但由于租金收入的難以掌控致使稅源大量流失，使得征收房產(chǎn)稅并沒有落到實(shí)處。有些居民手中有兩套或兩套以上的房子，除居民所住的那套房子外，其余房子若并沒有進(jìn)行交易，屬于閑置，目的是為了投資或投機(jī)，只會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的不斷上漲；而需要買房的居民唯有對持續(xù)上漲的房價(jià)望洋興嘆。
2、計(jì)稅依據(jù)不合理。目前條例規(guī)定，采用從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10%-30%后的余值計(jì)算應(yīng)納稅額。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以前的房價(jià)與目前房屋的市場價(jià)可能已相去甚遠(yuǎn)，再加上地域及周邊環(huán)境的差異，有的甚至不到目前市場評估價(jià)的十分之一，其間的差價(jià)甚大，若仍以原價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)一方面有失公允，另一方面還會(huì)導(dǎo)致稅款的流失。
3、稅率不合理。目前的征收方式分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，稅率分別為12%和1.2%。首先設(shè)置兩種不同的稅率完全沒有必要，因?yàn)樽饨鹋c房產(chǎn)余值差距很大,因而引起了按不同計(jì)稅方式計(jì)稅，而導(dǎo)致的稅負(fù)不均等狀況，還顯得繁瑣，只會(huì)增加不必要的計(jì)稅成本；另外，按從價(jià)計(jì)征的只有一檔稅率，無法體現(xiàn)普通住房與奢華豪宅的差別，讓他們承受相同的稅負(fù)顯然是不合理的。
三、房產(chǎn)稅改革的具體措施
我國物業(yè)稅的免征額起點(diǎn)設(shè)定、減免稅范圍設(shè)定以及稅率模式確定應(yīng)體現(xiàn)國情原則。稅收征管方面應(yīng)充分體現(xiàn)公開原則，及時(shí)把評估標(biāo)準(zhǔn)、評估結(jié)果、稅率標(biāo)準(zhǔn)、征稅時(shí)間等予以公示，并能保證信息傳達(dá)到納稅人。
1、擴(kuò)大征收范圍。應(yīng)將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大至城鎮(zhèn)居民所有住房以及農(nóng)村經(jīng)營性用房。首先，將納稅居民改為“在中國境內(nèi)擁有或使用房屋的單位和個(gè)人”，嚴(yán)格按規(guī)定征繳稅款。使用寬稅基的政策，通過對超過免稅標(biāo)準(zhǔn)的房屋按不同檔次的稅率征稅，一方面增加了稅收收入，另一方面也會(huì)遏制投機(jī)者的投機(jī)購房行為。其次，就是要對開發(fā)商經(jīng)營的商品房規(guī)定適當(dāng)?shù)拿舛惾掌?，一般以一年為限，這樣可以遏制開發(fā)商進(jìn)行炒房的行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場。第三，我們還需要對農(nóng)村的盈利性房屋征收房產(chǎn)稅。從當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，農(nóng)村擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)后，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)程度有了大幅度的提高，特別是在一些城中村的改造中,許多農(nóng)民獲得多處房產(chǎn)，使得他們通過現(xiàn)有房屋進(jìn)行租借，收入頗豐。對這部分房屋征收房產(chǎn)稅，將會(huì)是一筆穩(wěn)定而又可觀的財(cái)政收入。
2、改革計(jì)稅依據(jù)，統(tǒng)一稅負(fù)。將現(xiàn)行房產(chǎn)稅的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種計(jì)稅方法合二為一，均按照一定的計(jì)稅依據(jù)采用一種稅率分檔計(jì)稅。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以現(xiàn)值計(jì)稅，而且必須明確現(xiàn)值就是對房產(chǎn)進(jìn)行評估的市場價(jià)值。以房子的評估價(jià)值來作為計(jì)稅依據(jù)，就不會(huì)出現(xiàn)少收稅，不公正的現(xiàn)象。房產(chǎn)現(xiàn)值（房產(chǎn)評估值）應(yīng)當(dāng)由地方設(shè)置專門的房價(jià)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估房產(chǎn)評估，應(yīng)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相照應(yīng)，由中央政府與各級地方政府進(jìn)行商議建立一套完整的評估體系，培養(yǎng)專門評估房價(jià)的技術(shù)人員。評估的內(nèi)容應(yīng)是每家所持有的房產(chǎn)并在評估時(shí)應(yīng)該考慮到除房子以外的各種因素：如周邊環(huán)境、物業(yè)管理、通風(fēng)采光、設(shè)備維修等。評估時(shí)可先到當(dāng)?shù)氐牟块T進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行調(diào)查，確定具體情況。并且按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度定為每隔幾年評估一次。每戶居民可擁有一套基本住房并在既定的房屋價(jià)值內(nèi)享受優(yōu)惠政策，超出規(guī)定的優(yōu)惠價(jià)值的，對每套住房應(yīng)按照累進(jìn)稅率征稅。房屋價(jià)值越高繳稅就越多，這樣便可以遏制當(dāng)前房價(jià)的漲幅，更能體現(xiàn)稅法的公平公正原則。
3、建立和完善房地產(chǎn)登記制度。若想不讓房產(chǎn)稅的征收成為一紙空話，征管變得尤為重要。需建立切實(shí)可行的部門，讓各級政府進(jìn)行配合并制出詳細(xì)的房屋產(chǎn)權(quán)信息登記表。登記表應(yīng)將房屋按房產(chǎn)證的擁有程度分為三大類：有房產(chǎn)證的，小產(chǎn)權(quán)房所有者，無房產(chǎn)證的，對不同的對象采用不同程度的征管。例如有房產(chǎn)證的因?yàn)橐子诠芾?，可適當(dāng)降低征管成本；而對于小產(chǎn)權(quán)所有者和無房產(chǎn)證者因?yàn)闀?huì)出現(xiàn)空檔，應(yīng)加大征管力度，以免形成漏網(wǎng)之魚，導(dǎo)致稅款流失。
4、完善稅收優(yōu)惠。應(yīng)以房屋價(jià)值作為優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，并考慮具體的家庭單位因素。對以家庭為單位的居民住房在規(guī)定價(jià)值內(nèi)采取優(yōu)惠政策，超出規(guī)定價(jià)值的部分進(jìn)行征收房產(chǎn)稅，對外國人在中國擁有房屋產(chǎn)權(quán)的不再給予優(yōu)惠，以示公正；但對單親家庭、孤寡者以及殘疾人應(yīng)給與更為優(yōu)惠的免稅措施，展現(xiàn)以人為本的和諧社會(huì)風(fēng)貌。
四、結(jié)束語
近年來，我國高房價(jià)備受全民關(guān)注。高房價(jià)現(xiàn)狀下，政府屢屢出臺(tái)政策抑制高增長趨勢。然而，越控越漲的現(xiàn)狀成為目前飽受網(wǎng)友詬病的現(xiàn)實(shí)。增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產(chǎn)市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場，最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)。在此背景下，盡快完善房產(chǎn)稅應(yīng)該說是明智之舉,可以藉此來促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，遏制房地產(chǎn)投機(jī)和資產(chǎn)泡沫，縮小貧富差距，新法規(guī)的出臺(tái)無疑讓人充滿期待。